Grundschuld - Was ist das?

Gibt es mit oder ohne Brief: Die Grundschuld.

Als besonderes Pfandrecht an einem Grundstück taucht sie nicht nur in vielen notariellen
Kaufverträgen über Häuser und sonstigen Liegenschaften auf, sondern findet sich auch in Grundbüchern: die Grundschuld. Mit ihr wird das Recht zur Durchführung der Zwangsvollstreckung bei Zahlungsunfähigkeit eines Schuldners dokumentiert; bei Immobilienkrediten ist sie praktisch immer ein Thema. Was es sonst noch mit der Grundschuld auf sich hat und worin sie sich von der klassischen Hypothek unterscheidet, erklärt dieser Beitrag.

Schutz des Gläubigers vor Zahlungsausfall

Außer bei der Anfrage nach einem Hauskauf-Kredit bei der Bank taucht der Begriff Grundschuld in vielen Fällen dann zum ersten Mal auf, wenn die Finanzierungsmöglichkeiten von Bauvorhaben beleuchtet werden sollen. Mit der Grundschuld wird das vom Gläubiger (meist einem Kreditinstitut) dem Schuldner (Bauherren, Immobilienkäufer) zur Verfügung gestellte Kapital abgesichert. Der Kapitalgeber erhält also das Recht, im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen das unbewegliche Vermögen des Schuldners zu betreiben. Damit der Gläubiger an sein Geld kommt, können Haus oder Grundstück demnach zwangsversteigert werden.

Dingliches Recht

Juristen und Banker sprechen bei der Grundschuld von einem sogenannten dinglichen Recht. Bei einem dinglichen Recht handelt es sich um den Anspruch bezüglich der unmittelbaren Verfügungsgewalt an bestimmen Sachen. Angewendet auf die Grundschuld wird es somit möglich, aus dem Eigentum des Immobilienbesitzers die Zahlung bestimmter Verbindlichkeiten einzufordern. Unterschieden wird dabei zwischen einer Brief- und einer reinen Buchgrundschuld. Während die Briefgrundschuld nicht nur durch eine Eintragung im Grundbuch des betreffenden Grundstücks, sondern zusätzlich durch die Ausstellung eines Grundschuldbriefes dokumentiert wird, erfolgt bei der Buchgrundschuld der Nachweis ausschließlich durch den entsprechenden Vermerk in Abteilung III des Grundbuchblattes mit dem Zusatz "ohne Brief". Der Eintrag hier könnte also beispielsweise lauten: "Dreihunderttausend Euro Grundschuld - ohne Brief - mit 2,5 % Jahreszinsen ab dem Bewilligungsdatum für die VR Bank Main-Kinzig-Büdingen eG. Vollstreckbar nach § 800 ZPO". Wichtig zu wissen: Ohne Vorliegen eines konkreten Zahlungsverzugs ist eine  Zwangsvollstreckung gegen die belastete Immobilie nicht möglich - weder bei einer Brief- noch bei einer Buchgrundschuld.

Grundschuld vs. Hypothek: Der Unterschied

Eine Grundschuld wird im Gegensatz zur Hypothek nicht einer ganz bestimmten Forderung zugeordnet. Sie erlischt somit auch nicht automatisch zu dem Zeitpunkt, in dem die Forderung erfüllt wurde und nicht mehr besteht. Wird bei einer Hypothek ein Rückzahlungsrhythmus mit bestimmten Raten vereinbart, sinkt der Hypothekenwert mit jeder einzelnen Tilgung. Der Grundschuldbetrag hingegen bleibt so lange in voller Höhe bestehen, wie die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist oder als Brief existiert. Allerdings entfällt beispielsweise bei einem Baukredit der Sicherungszweck der Grundschuld nach der vollständigen Rückzahlung. Die Bank hat daher trotz des noch eingetragenen Vermerks im Grundbuch kein Recht mehr, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Eigentümer der Immobilie zu betreiben. Sinnvoll - vor allem vor einem geplanten Verkauf des Objekts - ist es allerdings, die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt nach erfolgter Tilgung zu beantragen.

Vor einem Immobilienverkauf am besten beraten lassen!

Möchten Sie eine Immobilie mit eingetragener Grundschuld verkaufen oder wird Ihnen ein solches
Objekt angeboten, sollten Sie sich über das in Ihrem konkreten Fall beste Vorgehen beraten lassen.
Es muss frühzeitig festgelegt werden, ob die bestehende Grundschuld auf den Käufer übertragen werden kann oder ob zuvor eine Löschung erfolgen sollte. Meist ist es für den Erwerber günstiger, sich im Falle von Finanzierungsbedarf für eine Übertragung zu entscheiden und auf die Neueintragung einer Grundschuld zu verzichten.
Sollten Sie weitere Fragen zum Thema Grundschuld haben, berät Sie das Team Ihrer VR Bank
Main-Kinzig-Büdingen eG gern individuell.